Top-Baugrundstück - 4 DHHs - M-Obermenzing - ruhig - zweite Reihe

Beschreibung:

Das Grundstück in Hammerform in München-Obermenzing verfügt über eine Gesamtfläche von ca. 1.046 m² und liegt in einer sehr ruhigen Wohnstraße.
Als Bebauung wären z.B. 2 Doppelhäuser bzw. 4 Doppelhaushälften oder auch ein Mehrfamilienhaus denkbar.

Auf den Hammerstiel und die straßenseitige Garage entfallen ca. 110 m², so dass eine nahezu rechteckige Baufeldfläche von ca. 950 m² mit einer Breite von ca. 40 m und einer Tiefe von ca. 23 m zur Verfügung steht.
Das Grundstück ist aktuell mit einem einstöckigen Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Keller bebaut. Beide Einheiten stehen leer.
In der Lagekarte des Gutachterausschusses München ist das Grundstück in einer „Guten Lage“ (gelb) gelegen. Der Bodenrichtwert aus dem Jahr 2024 liegt bei einer vorausgesetzten WGFZ von 0,7 bei 3.500 Euro (2022: 3.900 Euro). Im Halbjahresbericht 2025 des Gutachterausschusses stellt dieser hierzu fest: „Auf Basis der noch relativ wenigen vorliegenden Auswertungen zeigt sich, dass die Preise für individuelle Wohnbaugrundstücke (durchschnittliche und gute
Wohnlagen) im ersten Halbjahr 2025 im Mittel um rund 14 % unter den Bodenrichtwerten zum 01.01.2024 liegen.“
Dies ergäbe bei diesem Grundstück einen neuen, aktuellen BRW von 3.500 Euro -14% = ca. 3.000 Euro / m² bei 0,7 WGFZ.

Das Grundstück ist nicht als Altlastenverdachtsfläche verzeichnet. Weitere Bodenbelastungen sind den Eigentümern nicht bekannt und es sind auf der Karte des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege auch keine Bodendenkmäler vermerkt.

Im kommunalen Wärmeplan ist das Grundstück für eine Grundwasserwärmepumpe als geeignet eingezeichnet.
Abteilung II und III des Grundbuches werden lastenfrei
übergeben.

Im relevanten Baufeld sind keine Baulinien und Baugrenzen
verzeichnet. Das auf dem Luftbild eingezeichnete Nebengebäude
existiert seit langem nicht mehr.

Von den beiden Garagen an der Straßenfront gehört die direkt angrenzende zum Grundstück dazu und könnte ggf. als Duplex ausgeführt bereits zwei Stellplätze ergeben.

Lagebeschreibung:

MIKROLAGE
Das Grundstück liegt in einer ruhigen, wenig befahrenen Anwohnerstraße, nur 600 m von der Würm entfernt. Die unmittelbare Umgebung ist geprägt von gepflegten Einfamilienhäusern mit schönen Gärten und viel Grün. In fußläufiger Entfernung befinden sich Kindergärten, Schulen sowie mehrere Sport- und Freizeitmöglichkeiten. Zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten wie REWE, Denn´s, Edeka, Aldi oder kleinere Fachgeschäfte sind mit dem Fahrrad oder Auto in wenigen Minuten erreichbar. Gastronomisch bietet die Umgebung eine abwechslungsreiche Auswahl von bayerischen Wirtshäusern über italienische Lokale bis hin zu modernen Cafés.

MAKROLAGE
Obermenzing zählt zu den begehrtesten und exklusiven Wohngegenden Münchens. Erstmals urkundlich im Jahr 817 erwähnt, hat sich der Stadtteil seinen fast dörflichen Charakter bewahrt und bietet gleichzeitig die Nähe zur Münchner Innenstadt. Besonders prägend ist die idyllische Lage entlang der Würm sowie die unmittelbare Nähe zu Schloss Blutenburg, das mit seinen Grünflächen und kulturellen Veranstaltungen zu einem beliebten Ausflugsziel geworden ist. Die Bebauung in Obermenzing ist vorwiegend durch großzügige Einfamilienhäuser, Villen und gepflegte Mehrfamilienhäuser in ruhigen Seitenstraßen gekennzeichnet. Der Stadtteil besticht durch eine grüne, familienfreundliche Umgebung mit zahlreichen Naherholungsmöglichkeiten. Ob Spaziergänge an der Würm, Fahrradtouren zum Nymphenburger Schlosspark oder Besuche im Botanischen Garten – der Freizeitwert ist hier ausgesprochen hoch. Auch die Seenlandschaft im Münchner Westen mit Lußsee, Langwieder See und Birkensee ist in wenigen Minuten mit dem Fahrrad erreichbar. Darüber hinaus bietet Obermenzing eine ausgezeichnete Infrastruktur: Kindergärten, Grund- und weiterführende Schulen sind ebenso vorhanden wie vielfältige Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf. Restaurants, Cafés sowie traditionelle Biergärten wie z.B. die InselMühle unterstreichen den besonderen Charme dieser Wohnlage.

Öffentliche Verkehrsmittel
Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist hervorragend. Die nächstgelegene SBahn-
Station „Obermenzing“ (Linie S2) ist mit dem Fahrrad oder Bus 158 schnell erreichbar und verbindet den Stadtteil direkt mit der Münchner Innenstadt. Die Busstation erreichen Sie zu Fuß in 5 Minuten (600m) oder die SBahn Station in 15 Minuten (1.000m). In ca. 10-15 Minuten erreichen Sie von dort den Münchner Marienplatz und Hauptbahnhof. Mehrere Buslinien in der Umgebung stellen eine zusätzliche Verbindung zu benachbarten Stadtteilen sowie nach Pasing mit seinem großen Einkaufszentrum „Pasing Arcaden“ her.

Auto
Mit dem Auto erreicht man die A8 und den Münchner Autobahnring A99 / Eschenrieder Spange in ca. 5 Minuten. In etwa 25 Minuten ist man im Stadtzentrum von München. Durch den Autobahnring Münchens, der BAB 99, sind die Lindauer-, die Stuttgarter-, die Nürnberger- und im Osten die Passauer- und Salzburger Autobahn zügig und unkompliziert zu erreichen. Der Flughafen München ist ca. 35-40 Minuten entfernt.

Rad
Möchte man mit dem Fahrrad zum Beispiel zum Stachus, so ist dies in 30 Minuten möglich. In 7 Minuten hingegen sind Sie am Nymphenburger Schlosspark mit seinen berühmten Gebäuden. Den Lußsee und Langwieder See erreichen Sie mit dem Rad in 20 Minuten. Von dieser Lage aus genießen Sie daher in wenigen Minuten stille Momente im Wald und der Natur oder das quirlige Leben und die Kultur in der Stadt.

Ausstattungsbeschreibung:

UNVERBINDLICHE EINSCHÄTZUNG LBK - BERATUNGSSTELLE
- Die Bebauung richtet sich nach §34 Baugesetzbuch. Ein Bebauungsplan existiert nicht und ist auch nicht in Aufstellung. Der Gebäudekörper muss sich mit den Außenmaßen
einfügen ins Geviert.
- Die Geschossigkeit ergibt sich aus dem Geviert und könnte evtl. E+1+D betragen.
- Die Höhe ergibt sich ebenfalls aus dem Geviert. Soweit bei erster Betrachtung ersichtlich, gibt es noch kein drittes Vollgeschoss im Geviert, so dass es vermutlich zwei Vollgeschosse werden könnten.
- Grundsätzlich wären verschiedene Ausführungen denkbar wie z.B. Doppelhäuser, Reihenhäuser oder auch ein Mehrfamilienhaus, sofern die notwendigen Stellplätze abgebildet werden können und auch alle sonstigen Verordnungen
eingehalten werden.
- Ob eine Tiefgarage zulässig wäre, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab und kann erst im Rahmen eines Verfahrens geprüft werden. Es gilt hierbei insbesondere die Stellplatzsatzung und
den etwaigen Baumbestand zu betrachten.
- Die Ausführung von Stellplätzen als Duplex wäre jedoch eher denkbar.
- Abstandsflächen: vermutlich 1H ggf. unter Anwendung des „16m Privilegs“.
- Es gilt die „Gemeindeverordnung für besondere Siedlungsgebiete“ (Erhaltung von Grünraum, Gartenstadtcharakter etc.) und unter anderem muss natürlich der Baumbestand geprüft werden.

UNVERBINDLICHE EINSCHÄTZUNG ARCHITEKTURBÜRO
Ergänzend zu den Auskünften der LBK haben wir noch ein renommiertes Architekturbüro um eine kurze Einschätzung der Bebaubarkeit aus deren Sicht gebeten:
- Denkbar sind 2 Vollgeschosse mit Sattelflachdach oder 2
Vollgeschosse mit Flachdach - Staffelgeschoss (Penthouse) aufgrund der Abstandsflächen, da diese im zu betrachtenden Geviert als Referenz vorhanden sind
- Als Abstandsflächen sind hier =H anzusetzen, da sich in der näheren Umgebung vorwiegend Gebäudeklasse 1 bis 3 befinden
- Die Erschließung bzw. Parkplatzsituation ist je nach Nutzung mit 1 Parkplatz pro Wohnung anzusetzen, daher müsste bei einem
Mehrfamilienhaus und je nach Grundfläche (möglicher Platz) über alternative Parksysteme wie Parklift, Duplex bzw. eine Tiefgarage nachgedacht werden.